事案の概要

不動産市況の低迷により、建物の賃借人の側から賃料減額請求訴訟を提起されることが多くあります。当事務所では、賃料減額請求訴訟が起こされた場合の訴訟手続きを代理して行います。

賃料減額請求

借地借家法32条は、建物賃貸借における賃料の増減請求について定めています。建物の賃料が同種の建物の賃料と比較して不相当となったときに、将来にわたって賃料の増減を請求することができるものです。建物の賃貸人としては、現在の賃料は適正賃料に比較し不相当に安いので、賃料を増額してほしいと請求することができます。同様に建物の賃借人としては、現在の賃料が適正賃料に比較し不相当に高いので、賃料を増額してほしいと請求することができます。請求は内容証明郵便を用いて郵便により行われることが一般です。但し、賃貸借契約書などにおいて賃料の増減請求を行わない旨の特約がある場合や、定期賃貸借契約については、賃料増減額請求はできません。

話し合いによる解決

賃貸借契約は長期の契約であることが多く、双方の信頼関係を基礎として成り立つものです。そこで賃料の増減額請求を行う場合にも、できるだけ当事者間での話し合いを行うのが好ましいと考えられます。多くの事例では、契約更新時などにおいて賃料の増減について合意がなされています。

賃料減額訴訟の提起

賃貸人と賃借人との間で賃料増減額請求についての合意ができない場合は、訴訟を提起することになります。賃料減額を求める訴訟においては、賃借人が原告となって、賃貸人を訴えることになります。

鑑定評価

賃料減額請求訴訟が提起された場合、裁判所は当事者双方に対して適正な賃料を示す資料を提示するよう要求します。当事者は適切な鑑定機関に適正賃料の鑑定を依頼し、公正な価格の算定を行ってもらう必要があります。鑑定に要する費用は当事者の負担となります。通常、原告（賃借人）、被告（賃貸人）の双方から鑑定評価書が提出されます。裁判においては、相手方当事者の提出した鑑定書の内容に問題があると考える場合、相手方鑑定書の問題点を指摘する必要があります。賃料減額請求訴訟において双方の当事者から鑑定意見書が出された場合には、裁判官の指導により和解が成立することも多くありますが、当事者間による協議が整わない場合には、裁判所において第3番目の鑑定がなされることもあります。適正賃料をいくらとするかは裁判所の判断によることになりますが、裁判所が行った鑑定結果をもとに判断されることが多いと考えられます。

賃料減額訴訟が提起された時の対応

賃料減額請求訴訟が提起された場合、判決が出されるまでの期間、賃貸人はいくらの賃料を請求できるのかが問題となります。借地借家法32条3項では、「建物の借賃の減額について当事者間に協議が整わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払いを請求することができる。」とされています。「相当と認める額の建物の借賃」というのはわかりにくいですが、判決が出るまでは従前の賃料の請求を行うことができ、賃借人がその賃料を支払わない場合は、賃借人の債務不履行ということになります。賃借人としては、減額請求を行えば直ちに賃料が減額されるのではなく、裁判所により判決を得るまでは賃料は減額されません。

弁護士費用

賃料減額請求訴訟を起こす場合の弁護士費用をどのように計算するかについて決まった算式があるわけではありません。多い事例として、賃料の7年分を賃借人の経済利益として計算する場合があります。例えば100万円の賃料を70万に減額するよう請求する場合に、30万円×12か月×7年＝2520万円を訴訟における経済的利益とし、それに日本弁護士連合会の旧弁護士報酬基準を適用する考え方です。しかしこの方式では、減額される賃料に比較して弁護士報酬が高くなりすぎますので、仮に賃料減額に成功した場合であっても、減額分のほとんどが弁護士費用に充てられることになって賃借人のメリットはほとんどなくなってしまいます。賃料減額請求訴訟を提起する場合には弁護士報酬をどのように算出するかについて弁護士とよく話し合っておく必要があります。